商业地产投资三要素：地段价值、主题定位、业态规划

　　需要强调的是，地段价值并非是一尘不变的。交通配套设施、自然资源、社会因素随着时间的推移，其中任何一个因素发生变化，就有可能改变其地段价值。所以在判断一个项目时，要以前瞻性的眼光来看待其投资价值。

　　RET睿意德团队所服务的山西阳泉滨河新天地项目，在面市之初其地段价值并不受当地人认可。但是，随着地块市政、交通的完善，以及项目南面桃河滩绿化工程的全面竣工，开发商借势将沿河岸近一公里的地块打造成集餐饮休闲特色、滨水景观特色、商旅互动特色于一体的大型城市综合体。时至今日，该项目已成为阳泉当地最具规模和时尚潮流的核心商圈，月人流量近百万，年度利润额增长稳居阳泉商业项目第一位。早期的投资客因为预见性的眼光无不赚得盆满钵满。 

　　商业主题定位与业态规划

　　当然，再好的地段价值，如果没有创新性的主题定位及业态组合，也注定了商业项目的开发是无法成功的。现代商业竞争激烈，没有特色的定位及业态吸引，很难形成消费黏性，二次或重复消费的可能性会比较低甚至为零。

　　早期的传统商业仅仅需要考虑如何最短时间内最大限度地满足客户的物质需求。而进入21世纪后，商业更多地是为客户创造体验型消费，为商家创造展示促销空间。外立面、停车方式及交通动线的科学组合、特色化的业态组合、情趣舒适的购物环境都是吸引消费者的有效利器，而广告展示空间、中庭、活动造型空间等则是为了满足商家的促销需求，为主力店招商增加筹码。

　　因此，投资需要充分考证项目的开发者是否事先经过详尽的市场调研，把握消费心理特征的基础上，以创新性的主题定位指导产品规划，掌握主要、次要业态组合和分布，确保未来各个商家、投资商、代理商之间的融洽合作关系。 

　　位于朝阳区常营版块的龙湖长楹天街，提出一种全新的商业消费模式 FamilyMall ，即致力于满足家庭全生命周期的消费需求，打破北京当前封闭式商业综合体规划模式，将景观和自然光引入建筑内部，在项目内一样可分享阳光。项目以春夏秋冬为四大主题，此开创性的主题定位及业态组合赢得市场追捧，在一定程度上弥补了地段的相对劣势。

　　开发商的自持比例

　　有好的地段，有差异化的主题与业态规划，但是却没有主力商家入驻，好比开餐厅有一流的装潢和餐饮设备却没有厨师一样豪无价值可言。国外的大型商业地产（专题阅读）项目一般都是开发商自己持有，以便获取长期资产增值收益。而国内的开发商，目前为止，迫于资金缺乏其他渠道，往往不得不选择销售，租售并举正成为主流开发模式。

　　因而，为了尽可能规避销售型商业项目的投资风险，将开发商的商业持有比例纳入投资决策依据是一种相对直接有效的方法。持有商业项目大部分比例的开发商作为最大的业主，对项目的市场定位及规划必然反复推敲考证，同时，也会引入一流的商业管理团队进行专业化招商运营，从而可保证商业项目稳步上升的增值空间。