厦门土地稀缺拍出“地王” 全国土地市场分化加剧

 　　一线房企积极在北上广深以及厦门等少数几个城市拿地，都是因为看中这些城市土地相对稀缺，市场比较平稳，所以这些城市拿地竞争激烈。分化加剧就代表了市场危机感的加强。

　　着全国楼市的下行，土地市场也不断冷却，在三四线城市流拍率不断增高的同时，一二线城市土地都以底价或低溢价率成交。

　　不过也有个别城市的土地市场仍十分坚挺。今年以来房价涨幅领跑全国的厦门，在14日举行的一场土地拍卖会上，所拍卖的两幅地块都以不低的溢价率成交，其中一幅地块更是创造了厦门市集美区的新“地王”。

　　厦门“地王”竞争数百轮

　　5月14日，厦门再次迎来土地拍卖会，集美区2幅商住地块吸引了包括招商、禹洲、首开、万科、厦门建发、中骏、保利、厦门国贸等在内的众多上市房企激烈角逐，总成交金额为36.53亿元。

　　其中J2014P01地块土地用途为城镇住宅、批发零售用地(商业)，拍卖起叫价为19.44亿元，起拍楼面价为7990元/平方米。当地房企厦门国贸天地房地产有限公司在数百轮激烈竞争中，最终以总价31.96亿元竞得这一地块，楼面价为13136元/平方米，溢价率64.4%。该价格突破此前集美地王(住宅园博1号)12066元/平方米的楼面价，成为集美区新地王。

　　世联地产厦门公司一位人士透露，楼面价1.3万元/平方米，意味着届时上市价格可能要超过2.2万元/平方米，而目前该地块周围的房价在每平方米1.7万~1.8万元，可见未来房价上涨的压力仍很大。

　　另一个地块J2013P01地块位于集美区灌口风景湖南侧，土地用途为城镇住宅、批发零售用地(商业)，拍卖起叫价为33700万元，起拍楼面价为5999元/平方米。厦门市集美建设发展有限公司经过31轮竞价，最终以总价4.57亿元竞得该地块，楼面价为8134.6元/平方米，溢价率35.6%。

　　而就在此前的4月23日上午，厦门迎来马年首场土地拍卖会，其中，位于海沧的H2014P03海沧商住地块吸引了招商、保利等7家开发企业，最终，该地块由厦门海投房地产有限公司以6.8亿元竞得，成交楼面价10272元/平方米，溢价率为28.3%。位于翔安的商住地块2014XP01最终被厦门国贸控股有限公司以总价5.8亿元夺得，楼面价12000元/平方米，溢价率50%。

　　为何在全国各地土地市场遇冷、低溢价成交甚至流拍的情况下，厦门的土地还能有这么高的溢价率?前述世联地产人士说，最主要的原因是这几年厦门的土地供应实在太少了，岛内已几乎没地，岛外供应也不算多，“基本上出一块地大家都拼命抢。所以在市场整体唱空的情况下，厦门市场就显得很热。”

　　据厦门土地房产研究中心统计，截止到2月底，厦门可售商品住宅仅255.9万平方米，若以近两年来厦门月均40万平方米的去化速度，仅满足市场6~7个月需求。

　　正是由于住宅土地供应严重不足，可供购买的楼盘十分有限，所以尽管在刚刚过去的4月，厦门新建商品住宅只成交1375套，环比下跌50%，价格方面仍十分坚挺。中国指数研究院5月1日公布的4月百城房价指数报告显示，4月份厦门样本均价为19495元/平方米，环比上涨1.14%。

　　前述世联地产人士说，厦门周围地区的石狮、龙岩都出现了价格跳水、退房等现象，厦门尽管也有一些促销活动，但都没有实质性的降价。

　　土地市场分化明显

　　就在厦门土地拍卖高溢价的同时，绝大多数城市土地拍卖却呈现出低溢价、底价成交甚至流拍的现象。

　　14日，南京土地市场迎来了“红五月”的第一拍，相比“银四”4幅地均以底价成交的场景，此次拍卖更加冷清，不仅整场拍卖没有一次竞拍，城北迈皋桥G20地块甚至无人问津而流拍，其余三幅地均以底价成交。这场不到三分钟的土拍也被称为南京“史上最短土拍”。

　　中原地产首席市场分析师张大伟说道，去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。对于三四线城市以及目前成交量疲乏、库存量偏高的二线城市来说，房企拿地意愿普遍减弱，从而使流标地块增多。

　　据中原地产的统计，截至4月，中原地产监测40个城市中三四线城市累计流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。

　　同时，根据对十大标杆房企拿地数据分析可知，房企购地策略已明显变化，即增加对一线城市的布局，放缓二线及三四线城市的进驻步伐。其中今年房企在一线城市的购地金额及购地宗数占比较去年同期均有较大幅度增长，反观二线及三四线城市，二线城市购地金额同比大幅回落25%，三四线城市则下降5%。

　　张大伟说，现在土地市场的整体趋势是在降温的，但在一线城市和厦门这样的少数二线核心城市，土地的流标率反而在降低，这说明原来在各种市场都可以拿地的企业，在目前的土地市场降温的情况下，不敢在三四线及二线城市市场拿地。

　　去年以来在北京、上海积极拿地的泰禾集团[-2.95% 资金 研报]董事长黄其森近日就表示，三四线城市由于土地供应量过大，存在一定的风险，未来该集团仍将以一线城市为中心，同时坚守福建大本营。

　　江苏无锡一家房地产公司总经理王先生称，他们拿地集中在四五类城市，地价在40万元左右，目前销售还行。

　　当众多房地产企业认为三四线城市风险加大，停止拿地之后，为何他们选择不同的策略?王先生说，避实就虚，四五线城市虽无暴利，但有刚需，且地价便宜。城镇化的推进，让一些县级市的房子仍有市场。

　　“企业都是要发展的。”张大伟说，目前生存下来的企业意识到市场的风险，所以一线房企积极地在北上广深以及厦门等少数几个城市拿地，都是因为看中这些城市土地相对比较稀缺、市场比较平稳，所以这些城市拿地竞争激烈。“分化加剧的话，其实就代表了这个市场危机感的加强。”

　　在这种分化加剧的情况下，三四线及部分二线城市的土地财政也受到了很大的冲击，一些地方开始紧张起来，而其提振房企拿地信心的方式就是救市。截至目前，无锡、南宁、郑州、铜陵、杭州萧山、宁波等城市或松绑限购或全面救市。而天津滨海新区、佛山高明区也先后传出松绑救市的消息。

　　例如在杭州萧山最新出台的土地新政中，在保持购地保证金为出让地价的10%不变外，设置了上限，最高限额为1000万元。此举显然意在减轻开发商资金成本的压力。

　　张大伟说，救市的核心就是土地财政。“不过，越是松绑的地方，就说明当地的市场越不好，越松绑消费者观望的情绪就可能越浓。”

　　建设用地零增长目标波及上海各类用地

　　上海规土局前日公布的2014年度住房用地供应计划显示，包含保障性住房用地、商品住房用地在内，2014年上海住房用地的供应计划面积为700公顷，比2013年的1000公顷锐减30%，且是近5年来的最低点。