地铁时代
商业地产的投资方向

源于人流的大量汇集，地铁站点中的商业一向被看好。无论是以便利性商品和服务为主的站内商业，还是以中低端客群为主的地下商业街区，或是地铁站点辐射的商业项目，都因人流的聚集而获益。
据RET睿意德跟踪数据，地铁开通至少可让周边商业租金水平翻倍，因地铁带动的人流大幅增多，地铁周边商业坪效也会大幅提升。比如在北京，因地铁六号线开通，朝北大悦城店铺的销售额明显提升，某一层150平方米左右的店铺月度销售额由70万元已增至最多180万元。其一层坪效从地铁开通前的约5000元/平方米，一跃增至8000~10000元/平方米，零售额上升非常明显。

然而，承担集散地作用的地铁站点在带来大规模人群的同时，也会涉及更多人的安全和利益而具有诸多不确定性因素。因此，在选址、开发、投资、租赁商铺时需要做细致考虑，提早规避。在具体运作中，投资者可以着重从以下几个因素进行考量：

政策问题
地铁站点为公共设施以及民生工程，是公共人群聚集的密集区域，因此，受政府政策，包括规划、法规等影响较大，在投资前需对政策落地做审慎估判。
对于地铁商业中的地下商业而言，这层风险要额外注意两点：首先，地铁商业中的地下商业因空间封闭、物流人流大，一旦发生火灾等事故容易造成重大人员财产损失。因此，消防要求甚高，餐饮等涉及明火的商户要格外注意；第二，地下商业的经营主体在各个城市各有不同，不同主体在权限及管理等层面各有不同，在投资时，需要认真判断，必要之时，可提早寻求法律层面的保障。

时间问题
首先要注意周边人口入住速度。因地铁开通早晚不同，对于不同区域的商业影响也会有所区别。对于新兴区域而言，虽然地铁在人口导入方面效果显著，但是人口入住还是会存在滞后性，如果入住人口速度过慢，人气不足，无疑会使商业项目面临巨大压力。
还要注意的是早期“分中心”地铁站点人流潮汐现象。对于地铁商业可及的新兴板块，若区域居民每日需乘车至其他区域工作，本区域内白天就少有人流动消费，到晚间人群返回时也会受到精力及时间限制而使得消费动机降低，此种状况更适合发展生活服务类的商业项目。

距离问题
地铁商业中的地下商业要充分借助其便利性优势，提供便利的服务和产品。而地面商业则需要重点关注距离的问题。在非目的性消费情况下，没有人愿意在购物路途上花费更多时间。从最大化借势地铁人群的角度考虑，商业项目地块与地铁站绝对距离不宜过远，具体而言最好不超过2公里，否则地铁对商业项目的支持度会大大降低。如果条件可能，项目最好能与地铁直接连通，为地铁客流转化为消费客群创造更大机会，让项目从地铁人流中获得最大效益。

方位问题
便利性是衡量商业地块价值的重要指标，如果客流来源方向与未来项目入口可形成简洁动线，让人能以最短的距离到达该项目，则容易吸引到更多客流；反之，客流进入消费的机会将受到影响。因此，在项目选址时，应首先考虑客流来源的方向，选择毗临地铁站、紧临人流最大的道路，这是最优的位置；其次，项目地块的腹地容量因素也不容忽视，假如商业地块毗邻山川、海、河等限制性地理环境，人口容量将受到刚性限制。在选择地铁站两侧的地块时，应优先考虑面朝地铁站，且背后没有山川、河流等影响人流的一侧；第三，在地铁站聚集的人流中，也有一部分是乘坐车辆到达的，因此，需要考虑车辆到达的便利性。这在新兴城市板块的地铁站点，尤为需要注意。