看万科怎么做产业地产 已自己定位城镇化配套运营商

 　　可能很多业内人士难以置信，万科怎么会做产业地产?其实，已经把自己定位为“城镇化配套运营商”的万科，进入产业地产是无可回避的选择，只要看看万科目前最强劲的竞争对手绿地如山呼海啸般进入产业地产领域就不难理解了。

　　事实上，万科在产业地产领域已经开始大手笔布局，并已经出现几个产品雏形。以万科的学习能力，未来进入产业地产还有很大的想象空间，但更重要的是，万科经理人必须理清总体思路，在金融、专业和产业方面有更多的想法，而不是仅仅进行机会性进入。

　　仅在4月份，就有3个消息跟万科的产业地产图谋息息相关。

　　其一是北京万科总经理毛大庆在非正式场合对一票媒体朋友透露，说正在跟廊坊市政府讨论建仓储物流的事情。目前，万科已经引入了包括黑石在内的海外基金成为战略伙伴，这些基金正在觊觎中国日益升温的物流地产。

　　毛大庆说，中国电子商务还处于初级发展阶段，物流地产围绕大都市周围的高铁、机场布局，空间很大。特别是近期京津冀一体化背后的城市群建设将给物流地产带来很多想象空间。金融化、专业化将是万科选择做物流地产的方式，“万科不会靠这个圈地，如果要做，万科会中规中矩地踏实去做。”他透露，万科正在与黑石洽谈合作，向全球物流地产老大普洛斯学习。“找地盖房是我们的基本能力，上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势做服务商，这是我们的思路”。

　　这个思路应该说是很靠谱的。传统地产的利润率正在下降，而物流地产的租金回报加土地升值回报则正在迅速上升，在这种此消彼长的空间中不难发现投资机会。特别是万科规模做大之后，每个城市各个项目的业主以及产业链上下游的合作伙伴都会对“最后一公里”的物流服务需求升温，这本身就容易积累起量的优势。

　　物流地产对于资产管理和资本运作要求甚高，符合万科更长期的成长愿景，尤其最近引来的铁狮门、黑石等海外基金，都是这方面的好手，万科能够从中学习到很多。一位产业地产商就对中国房地产报记者表示，这些年可以很明显看到，职业经理人驱动下的万科学习和试错能力很强，这从商业地产就能看出来。从住宅到商业地产的过渡，已经为万科积累了很多经验教训，这些都能够增加其进一步杀入产业地产的底气。

　　其二是万科在深圳前海建设的企业公馆项目启动了首批客户签约入驻仪式。这个项目是BOT模式，即由万科建设并运营一段时间后交给政府，对于有意进入产业地产的万科而言，是个很好的练手机会。从首批客户的名单来看，万科这个起点还是很高大上的——汇丰银行、恒生银行、亚洲保理、前海人寿、中国移动、工商银行等多家知名企业都将进驻万科企业公馆。

　　万科总裁郁亮表示，未来签约进驻的企业还包括建设银行、招商银行、平安银行、华夏银行等，所有签约企业当中，港资和外资企业占比超过30%。截至签约仪式当天，实际已与万科签署进驻意向协议的企业共有20余家，占首期西区可租赁总楼栋数的六成以上。

　　目前来看，签约企业覆盖了金融创新、现代物流、信息科技、文化产业、专业服务等多个产业领域，已初步形成了前海首个产业生态圈，而且后续的需求仍然相当火爆。

　　此外，万科还在去年斥资54亿元拿下深圳留仙洞三幅地块，将打造以总部基地为核心的产业综合体项目。这个项目显然是以前海企业公馆为范本的，其中的产业总部基地也是类似BOT模式，租售对象是所从事领域属于生物、新能源、互联网、新材料、新一代信息技术、文化创意等六大类战略性新兴产业范围的企业。而主要的盈利点则是剩下的公寓、酒店、商业配套的开发。

　　万科做这种总部基地有一定的优势。毕竟，以上海虹桥万科中心为代表的各地写字楼开发已经成为万科一个规模化的业务，对商务办公空间的营造已经驾轻就熟。而且，万科的物业服务和社区商业配套服务也有了相当的水准，其著名的“四菜一汤”，包括社区金融、便利店、超市以及万科第五食堂等都能够给产业园区带来优良且可控的服务氛围。

　　其三是东莞万科商管公司总经理杨卫东对媒体透露，万科不排除未来会涉足东莞的工业地产和科技园项目。这番表态当然不是空穴来风。目前，深圳、东莞等地新增建设用地已经很有限，盘活存量将成为未来一段时间城市建设的主题，尤其如火如荼的“三旧改造”，让很多工业用地变得炙手可热。

　　东莞“三旧改造”政策首次引入“工业地产”概念，鼓励工业用地做产业升级类项目和生产研发类总部，占地15亩且容积率1.5及以上的旧改项目，改造后建成的工业大厦等可分割出售产权。更诱人的是，东莞鼓励对旧厂房用地的整合改造，旧厂房用地改造成工业用地不仅可享受专项资金补贴，还可免交土地出让金，容积率也可不设上限。

　　在东莞，万科完全可以和一些当地的厂房地主达成合作协议，或收购、或入股、或代建，拓展这方面的工业地产开发业务，未来确实有很大的想象空间。

　　除此之外，万科还有两个非常值得关注的产业地产项目。

　　第一个是青岛国家广告产业园，算是文创园区，位于青岛城阳区。万科对这个项目寄予厚望，从项目定位、规划设计、功能架构、业态分布等多方面投入了大量精力和资源，聘请了享誉国际的荷兰最大设计公司KCAP担纲规划设计，借鉴纽约苏活区、巴塞罗那22开放式园区理念，将项目建设成为全开放式BLOCK商务街区。目前，园区入驻企业23家，其中广告相关企业6家。按照万科的预计，未来将入驻文化创意、广告、影视制作、动画科技、新媒体研发等产业链企业800家，吸纳高端人才1万人。

　　第二个是万科郑州全球高新智慧产业园。这个项目是万科与河南本地龙头企业美景集团合资开发的，根据其官方介绍，定位锁定国际高端产业，致力于打造“功能混合”的科技城，包含一定的人文情怀和生态理念，将引进德国及国内优质高新技术企业，在中原地区打造首个理念为“智力、智能、智造”的高端智慧型生态产业园区，有效提升高新区区域经济活力。

　　美景集团本身就涉足科技园开发，还在去年与万科成立合资公司万科美景。可以预见，万科美景除了在住宅领域强强联手抢占市场之外，在产业地产领域也有很广阔的合作空间。

　　就以上这些项目情况来看，万科的产业地产布局还是零星的、机会型的，不成系统，逻辑也未必很清楚。一位前万科人士对中国房地产报记者称，万科目前产业地产的项目还很不成型，仍处于前期试错阶段，各地公司有一定权限各做各的，有点像早期商业地产的打法。尽管大势所趋无可回避，但究竟是像绿地这样产城互动大规模开发，还是开拓自己独有的运作模式，万科仍应该在产业地产方面有更多的思考。